La determinación de los bienes de dominio común reviste la mayor importancia porque ellos pertenecen a todos los propietarios, quienes tienen el derecho a usarlos y a su vez están obligados a conservarlos y mantenerlos, en la proporción que les corresponda. ¿Se pueden vender los bienes comunes? El artículo 43º de la Ley señala que la transferencia de los bienes comunes debe ser aprobada por los dos tercios de los votos de la junta de propietarios. En realidad, para que los bienes comunes sean materia de transferencia tienen que ser previamente desafectados, convertidos en exclusivos, para luego ser vendidos. Por su parte, el artículo 135º del Reglamento ratifica que la transferencia, así como el gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes «susceptibles de ser transferidos», deben ser autorizados por la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Sin embargo, la norma agrega que la autorización procede siempre que los actos de disposición no contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios, y las normas de edificación vigentes, ni se perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificación, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva. En consecuencia, se pueden vender los bienes comunes siempre que su transferencia no contravenga parámetros urbanísticos y edificatorios, normas de edificación vigentes, ni se perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificación o afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva. Ahora bien, ¿se puede pactar en el reglamento interno que un bien común de la lista del artículo 40º de la Ley tenga la calidad de bien exclusivo?, ¿se podría pactar, por ejemplo, que el terreno sobre el que está construido un edificio o las estructuras del mismo tengan la calidad de bienes exclusivos? La redacción del artículo 40º de la Ley parecería indicar que la respuesta es afirmativa, porque la norma señala que los bienes comunes «pueden» ser aquellos que se mencionan de manera enunciativa en dicha norma, con lo cual los propietarios podrían acordar que el terreno y las estructuras del edificio no sean bienes comunes, sino exclusivos. Por otro lado, el artículo 134º del Reglamento de la Ley precisa el artículo 40º de la Ley, disponiendo que son «bienes comunes 94
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgwMjMx