4.3. Pluralidad de propietarios El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común supone secciones exclusivas que pertenezcan en propiedad a diferentes personas o destinado a pertenecer a diferentes personas. Una persona, usualmente el promotor o constructor, puede constituir inicialmente el régimen (artículo 39º de la Ley), pero una vez que transfiere al menos una sección exclusiva, el régimen se vuelve obligatorio (artículo 125° del Reglamento). 4.4. Bienes comunes Los bienes de dominio común son aquellos que están destinados al uso y disfrute de todos los propietarios o que son indispensables para la existencia de la edificación. Ejemplo de los primeros, las áreas de circulación de un edificio; de los segundos, los elementos estructurales del edificio. Los bienes comunes son inseparables de las secciones exclusivas. El propietario de una sección de dominio exclusiva tiene un derecho sobre los bienes comunes. Ese derecho se materializa en un porcentaje. Como consecuencia de este carácter inseparable, la transferencia de una sección de dominio exclusivo conlleva la transferencia de los derechos sobre los bienes comunes. El artículo 40º de la Ley señala de manera enunciativa cuáles son los bienes comunes: (i) el terreno sobre el que está construida la edificación; (ii) los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones; (iii) los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de uso común; (iv) los ascensores y montacargas; (v) las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; (vi) los locales destinados a servicios comunes tales como portería y guardianía; (vii) los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular; (viii) los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario; y, (ix) los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos. El carácter enunciativo de los bienes comunes lo señala el propio artículo 40º cuando dice que son bienes comunes «los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios». 93
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