propósito de los contratos sobre bienes futuros, el artículo 1409º señala que la prestación materia de la obligación puede versar sobre bienes futuros «antes de que existan en especie». La referencia a «especie» sugiere que los bienes futuros son aquellos que no tienen existencia física. Lo anterior es cierto. Sin embargo, el concepto de bien futuro no se refiere solamente a los bienes que no tienen existencia física, sino que comprende también a aquellos que existen físicamente pero que al estar integrados a otros, no pueden ser objeto de derechos singulares. Esto ocurre, por ejemplo, con los productos. Los productos son los provechos no renovables que produce un bien, según el artículo 894º del Código Civil. Es el caso de los minerales en una mina. Los productos son parte del bien principal. Mientras ellos no se extraigan del bien forman parte de él, están integrados y no pueden ser objeto de derechos singulares. Lo mismo sucede con los lotes de un predio rústico en proceso de habilitación (urbanización). Los lotes de la futura urbanización son bienes futuros. El suelo correspondiente al futuro lote existe, como los minerales en la mina, pero está integrado al resto del predio materia de habilitación. Son bienes futuros, aunque forman parte de un bien que existe. Y lo mismo ocurre con los departamentos de un edificio que no se han independizado. Los departamentos existen físicamente, al igual que el suelo de los futuros lotes del predio rústico, pero están integrados a todo el edificio. Los departamentos, mientras no se independicen, son entonces bienes futuros. De todo lo anterior se puede concluir que mientras no se independicen registralmente los departamentos de un edificio están integrados al edificio y son bienes futuros. Mientras no se independicen registralmente los departamentos no puede haber respecto de ellos derechos singulares. Por eso la venta de los bienes futuros queda sujeta a la condición suspensiva de que el bien llegue a tener existencia, según el artículo 1534º del Código Civil. Mientras no se independicen los departamentos no hay «diferentes propietarios» ni zonas comunes. En definitiva, mientras no se independicen los departamentos, no hay régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Respondiendo la pregunta inicial: ¿en qué momento nace el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común? La respuesta es con la independización registral de las secciones exclusivas. Puede haber un edificio terminado, se pueden haberse vendido los departamentos —ventas sujetas a condición suspensiva—, se puede haber otorgado el reglamento 91
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