municipal de que la obra cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios y que la misma se ejecutó conforme al proyecto aprobado, aunque puede haber replanteos. Para tal efecto, la municipalidad emite el certificado de finalización de obra y de zonificación. Con esta certificación, el propietario obtiene la declaratoria de fábrica, que es el documento que reconoce legalmente la existencia de la edificación. La declaratoria de fábrica se inscribe en la partida registral del inmueble, compuesto ahora de terreno y edificación. Simultáneamente o con posterioridad, se inscribe el reglamento interno y se independizan registralmente los departamentos del edificio y las demás secciones exclusivas (estacionamientos, depósitos, etcétera). Para que se inscriba el reglamento interno debe estar inscrita previamente la declaratoria de fábrica. Inscrito el reglamento interno se independizan las secciones exclusivas. La independización significa que se abre una partida registral a cada sección exclusiva. Como consecuencia de lo anterior, la partida matriz, originalmente un terreno y luego terreno y edificio, queda reducida a las zonas comunes del edificio. En esta partida matriz se inscribe el reglamento interno y la junta de propietarios. Ahora bien, la propiedad de un predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo hasta donde es útil al propietario. Así lo dispone el artículo 954º del Código Civil. Esto significa que todo lo que se construye encima del suelo forma parte del predio y pertenece al propietario. No puede haber, en principio, un propietario del suelo y otro del sobresuelo, porque la propiedad del suelo y sobresuelo es una y no se puede separar jurídicamente. Y no se puede separar porque lo que se construye sobre el suelo son partes integrantes que se incorporan al suelo y respecto de ellas no puede haber derechos singulares (artículo 887º del Código Civil). Excepcionalmente puede haber un propietario del suelo y otro del sobresuelo. Ello ocurre en dos casos: en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y en la superficie. Solo en esos casos, el suelo y el sobresuelo pueden pertenecer a propietarios diferentes. A esos dos casos se refiere el artículo 955º del Código Civil cuando permite que el subsuelo o el sobresuelo puedan pertenecer, total o parcialmente, a un propietario distinto. La extensión natural de los predios se vincula con los «bienes futuros». El Código Civil no define lo que son bienes futuros, pero pareciera identificarlos con aquellos que no tienen existencia física. En efecto, a 90
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