independización y copropiedad los bienes comunes quedan sometidos al régimen de copropiedad previsto en el Código Civil, aunque la copropiedad está matizada, debido a que no puede haber partición; en segundo lugar, en el régimen de independización y copropiedad las unidades de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupan, mientras que en régimen de propiedad exclusiva y propiedad el terreno debe ser común, como en el caso de los departamentos del edificio. En lo demás, ambos regímenes son virtualmente iguales. En los dos se independizan registralmente las unidades inmobiliarias, en los dos los bienes comunes quedan en la partida matriz y en los dos tiene que haber un reglamento interno y una junta de propietarios o de copropietarios. 4. RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN Como ya vimos, este régimen supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones exclusivas, pertenecientes a diferentes propietarios o destinados a pertenecer a diferentes propietarios, bienes comunes y servicios comunes, que cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios. 4.1. Nacimiento del régimen ¿En qué momento nace el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común?, ¿con la existencia de hecho de secciones exclusivas y comunes (un edificio construido, por ejemplo), aunque no se hayan independizado registralmente las secciones exclusivas?, ¿cuándo se opta por el régimen, en el caso de quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes?, ¿cuándo se otorga el reglamento interno? o ¿cuándo se independizan registralmente las secciones exclusivas? Antes de responder esta pregunta, veamos de manera general cómo es el proceso de construcción de un edificio; de la misma forma se aplica para el resto de inmuebles o conjunto de inmuebles sujetos a este régimen. El trámite se inicia con el pedido que hace el propietario del terreno a la municipalidad distrital competente para que lo autorice a construir el edificio. Cumplidos los requisitos que establecen las normas pertinentes, la municipalidad emite la licencia de edificación, que es la autorización para iniciar la construcción. Con esta autorización el dueño procede a construir el edificio. Terminada la edificación, el propietario obtiene la certificación 89
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