4. ADMINISTRACIÓN DE LOS BIENES COMUNES Como se ha visto anteriormente, los copropietarios tienen el derecho a usar y percibir frutos del bien común. Puede ocurrir que el uso y disfrute no sea posible, ya sea porque la naturaleza del bien no lo permite o porque simplemente no hay acuerdo entre los copropietarios. En tales casos, ¿cómo se administra el bien? Hay tres clases o tipos de administración: la convencional, la judicial y la de facto. La administración convencional supone un acuerdo entre los copropietarios sobre la administración del bien. Los copropietarios se ponen de acuerdo acerca de la persona que se encargará de la administración y sobre sus facultades. La administración judicial se rige por los artículos 769º y siguientes del Código Procesal Civil. Cualquier copropietario puede solicitar la administración judicial del bien. El juez convoca a una audiencia. Si concurren quienes representan más de la mitad de las cuotas en el valor de los bienes y existe acuerdo unánime de la persona que debe administrarlos, el nombramiento se sujeta a lo acordado. Si no hay acuerdo, el juez nombra al administrador en la forma establecida en el artículo 772º del Código Procesal Civil. El administrador tiene las facultades que acuerden los interesados con capacidad de ejercicio y que el juez apruebe. A falta de acuerdo, tiene las atribuciones que señale el juez. El administrador puede, excepcionalmente, vender los frutos que recolecte y celebrar contratos sobre los bienes que administra, siempre que no impliquen su disposición, ni excedan los límites de una razonable administración. Si hubiera necesidad de realizar actos de disposición urgentes, el administrador deberá obtener previamente autorización del juez, quien puede concederla de plano o con audiencia de los interesados. La administración de facto, por último, está prevista en el artículo 973º del Código Civil. Si no está establecida la administración convencional o judicial, cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los trabajos para la explotación normal del bien. El derecho de administración de facto corresponde a todos los copropietarios. Las facultades del administrador son las del administrador judicial. Sus servicios son retribuidos con una parte de la utilidad. Con relación a la administración de los bienes sujetos a copropiedad, debe tenerse en cuenta que para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él, las decisiones se adoptan 79
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