aprobado por Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN, no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, así sea de fecha anterior. A pesar que el artículo 2022º supone dos derechos reales que se inscriben, nada impide que solo uno de ellos se inscriba. En ambos casos la solución es la misma: prevalece el derecho que se inscribe primero o simplemente el que se inscribe. Un ejemplo: el propietario constituye un usufructo a favor de una persona y luego vende el inmueble a otra persona. Los dos derechos — usufructo y propiedad— se inscriben. ¿Cuál prevalece? La respuesta es el que se inscribe primero, el usufructo, independientemente de su fecha de nacimiento. Que «prevalezca» el usufructo significa que el propietario tendrá que respetar el usufructo. Lo mismo sucede cuando se hipoteca un bien y luego se vende. El adquirente tendrá que soportar la hipoteca. El primer párrafo del artículo 2022º no se aplica a derechos reales incompatibles entre sí. Cuando una persona vende el mismo inmueble a dos personas, solo uno es propietario y solo uno puede inscribir su adquisición. La solución en este «concurso de acreedores» no la da el primer párrafo del artículo 2022º, sino el 1135º del Código Civil. Por su lado, de acuerdo con el segundo párrafo del artículo 2022º «[...] Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común». El supuesto de la norma es el de dos derechos de diferente naturaleza que se oponen. Por ejemplo, un acreedor embarga un inmueble registrado a nombre de su deudor a pesar que el bien no es de propiedad del deudor. Esto puede ocurrir porque el comprador no ha inscrito su derecho. Hay dos derechos en conflicto. Por un lado, el propietario que no tiene inscrito su derecho —o que lo inscribió con posterioridad al embargo—, y que pretende que se levante el embargo. Por otro, el acreedor que tiene anotado el embargo y pretende rematar el bien y cobrarse con el producto de su venta. El conflicto se presenta cuando primero se produce la transferencia de propiedad y luego se embarga el inmueble inscrito a nombre del deudor. No habría conflicto si se embarga el bien siendo de propiedad del deudor y luego este lo transfiere. En este caso, el adquirente, así inscriba su adquisición, tendrá que soportar el embargo. El tema ha sido muy debatido en la doctrina y jurisprudencia. Sin embargo, el VII Pleno Casatorio ha zanjado la discusión. La solución del conflicto está en determinar qué son «disposiciones del derecho común». Para la Corte Suprema, las disposiciones del derecho 63
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