amparado y es el propietario del bien. La adquisición del segundo comprador se produce con la inscripción en los Registros Públicos. En el caso de doble venta, el segundo adquirente que inscribe adquiere de quien no es propietario. En este sentido, el artículo 1135º equivale de alguna manera al artículo 948° del Código Civil, relativo a muebles. Ambas son adquisiciones a non domino. La buena fe exigida por el artículo 1135º es distinta a la buena fe en caso de concurrencia en materia mobiliaria (artículo 1136º). En materia mobiliaria la buena fe supone desconocer que el vendedor se había obligado a transferir. En realidad, el vendedor era dueño, porque no había entregado el bien al primer comprador. En cambio, la buena fe en materia inmobiliaria implica desconocer que el vendedor ya no era propietario, y no lo era porque con la primera venta dejó de serlo. ¿Por qué se prefiere al primero que inscribe? Muy simple: porque publicita su adquisición. Recuérdese que estamos en presencia de un derecho real, es decir, oponible a todos, y para que ello sea posible, todos deben reconocer o estar en condiciones de reconocer al propietario. En defecto de inscripción se prefiere al título más antiguo —primero en el tiempo, primero en el derecho—, para lo cual se recurre a la certeza del título que conste de documento de fecha cierta. Por su lado, el artículo 2014° del Código Civil establece que el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancela o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que los sustentan. El artículo continúa señalando que la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. La función principal de un registro es la de dar a conocer relaciones jurídicas sobre bienes. El registro —inmobiliario— informa a terceros quiénes son los propietarios de los inmuebles y los actos jurídicos que crean, declaran, transmiten, extinguen, modifican o limitan derechos sobre tales inmuebles. Si no existiera el registro, los compradores de inmuebles no tendrían cómo saber si los vendedores son efectivamente los propietarios. Tampoco podrían saber si los inmuebles están hipotecados o embargados. Esto ocasionaría una disminución de las transferencias de inmuebles. Por su lado, los acreedores difícilmente otorgarían créditos con garantía de inmuebles, lo cual generaría un recorte en el crédito. La 61
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