La obligación tiene que ser de enajenar, como dice el artículo 949º. Y esto supone, como es evidente, que el vendedor cuente con el poder de disposición, que sea propietario, porque no se puede derivar un derecho que no se tiene. El artículo 949º del Código Civil señala en su parte final que la obligación de enajenar hace propietario al acreedor, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. El «salvo disposición legal diferente» se refiere a aquellos casos en los que una norma señala que la transferencia de algún inmueble se produce de una manera distinta. Por el contrario, el pacto alude al acuerdo por el que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él —compraventa con reserva de propiedad—. Ahora bien, en el caso de los bienes muebles la tradición es esencial porque a través de ella se adquiere la posesión del bien, lo que hace que se publicite la propiedad y se tenga un derecho exclusivo. En la transferencia de los bienes inmuebles no existe ningún elemento que publicite el derecho. La propiedad nace, si se quiere, en forma oculta. La consecuencia de ello es que la propiedad que se adquiere no es oponible a todos. Por eso el sistema de transferencia adoptado por el artículo 949º del Código Civil crea propiedades relativas. El sistema de transferencia sobre la base del solo consentimiento no crea propiedades exclusivas en el Perú. Esta falta de exclusividad es corregida de alguna manera por la norma que consagra el concurso de acreedores (artículo 1135º del Código Civil) y por las normas registrales (artículos 2014º y 2022º del Código Civil) El artículo 1135º del Código Civil dice que cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. En este último caso, se prefiere al título que conste de documento de fecha cierta más antigua. Esta norma, ubicada en el Libro de Obligaciones del Código Civil, se aplica a la transferencia de propiedad de bienes inmuebles, incluso si el bien ha sido entregado. El supuesto es el de una persona que vende su inmueble dos veces. Con la primera venta transfirió la propiedad del bien. Por consiguiente, cuando vende por segunda vez ya no era propietario del bien. Sin embargo, si el segundo adquirente tiene buena fe e inscribe su adquisición, queda 60
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