preferido para adquirir la propiedad, en aplicación del principio «primero en el tiempo primero en el derecho». La exigencia de la fecha cierta se justifica porque es un elemento para determinar fehacientemente cuál es el título anterior. Si el bien hubiese sido entregado, el artículo 1136º exige que el acreedor (comprador) tenga buena fe. ¿En qué consiste la buena fe del comprador? No se trata del desconocimiento de que el enajenante no era dueño del bien, porque si no había entregado el bien seguía siendo propietario. La buena fe consiste entonces en el desconocimiento de que el vendedor había celebrado un contrato previo de compraventa, aunque no hubiera transferido propiedad. 6.2. Transmisión de bienes inmuebles El artículo 949º del Código Civil señala que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Esto significa que el solo consenso transfiere la propiedad de los bienes inmuebles. En el Perú el contrato no transmite propiedad. El contrato crea obligaciones. Como dice el artículo 1351º del Código Civil, el contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. El contrato queda perfeccionado cuando hay acuerdo entre las partes, es decir, cuando se forma el consentimiento. Sin embargo, en el caso de inmuebles la obligación creada por el contrato transmite, a su vez, propiedad. En una compraventa, por ejemplo, el contrato genera la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien al comprador, pero esa obligación al mismo tiempo transmite propiedad. Para que se produzca la transferencia de propiedad de los bienes inmuebles no es necesario suscribir documento alguno, tampoco se requiere entregar el bien al comprador o inscribir la transferencia en los Registros Públicos. Basta con el solo acuerdo de voluntades. Hay una discusión acerca del sistema de transferencia de propiedad de los bienes inmuebles. Algunos sostienen que el artículo 949º del Código Civil recoge la teoría del título y del modo. Otros dicen que el contrato es lo que transfiere propiedad. Al margen de esas discusiones, en términos simples se puede decir que la propiedad se transmite al momento que se perfecciona el contrato. 59
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