gravamen que pesaba sobre el bien, salvo la medida cautelar de anotación de demanda. La redacción de esta norma generó discusión acerca de si por «todo» gravamen comprendía también a los gravámenes anteriores a la hipoteca ejecutada. El artículo 739º fue modificado, precisándose que el juez cancela, además de todo gravamen, las cargas inscritas con posterioridad a la inscripción de la hipoteca. Con esta distinción ha quedado claro que los gravámenes que se cancelan son los anteriores y posteriores a la hipoteca. 8. EXTINCIÓN Debe distinguirse entre extinción y cancelación de la hipoteca. La extinción significa que la hipoteca termina para las partes. La cancelación supone anular su inscripción en los Registros Públicos. El artículo 1122º del Código Civil señala que la hipoteca se «acaba» por extinción de la obligación que garantiza; por anulación, rescisión o resolución de dicha obligación; por renuncia escrita del acreedor y por consolidación. Esta norma incurre en error porque la hipoteca no se «acaba» sino que se «extingue» y porque al enumerar causales de extinción omite otras, como la venta judicial del bien. Las causales enunciadas tienen aplicación inmediata entre las partes del negocio jurídico hipotecario, esto es, son plenamente oponibles inter partes en la relación jurídica generada entre el constituyente de la garantía y el acreedor. Así, verificadas las causales previstas en el artículo 1122° del Código Civil, la garantía perece de manera automática entre los sujetos de la relación obligatoria. Ahora bien, como quiera que estemos frente a un derecho de constitución registral, los efectos de dicha extinción hacia terceros están supeditados a su inscripción (cancelación), tal como lo dispone el artículo 91° del TUO del Reglamento General de Registros Públicos. La hipoteca se extingue por vía principal o por vía accesoria. En el primer caso, desaparece en forma directa e independiente de la obligación que garantiza. En el segundo caso, desaparece como consecuencia de la extinción de la obligación que garantiza. La extinción de la obligación principal es la consecuencia del carácter accesorio de la hipoteca: sin deuda no hay garantía. La obligación principal puede extinguirse por cualquiera de las formas de extinción de las obligaciones establecidas en el Código Civil: pago, novación, compensación, condonación, etcétera. La obligación principal debe 122
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