Al igual que el artículo 1097º del Código Civil, las normas contenidas en el Código Procesal Civil son de orden público. De forma tal que también sería nulo cualquier pacto por medio del cual el deudor renuncie a los trámites consignados para el proceso de ejecución de garantías. Excepcionalmente se admite que la hipoteca se ejecute en la vía arbitral, cuando así ha sido pactado en el respectivo convenio arbitral, pero para rematar el bien habrá que acudir al Poder Judicial. No se trataría de un proceso de un proceso de ejecución de garantías, sino uno de ejecución de laudo arbitral. En este punto debemos referirnos al pacto comisorio. Es nula la cláusula por medio de la cual se faculta al acreedor a adquirir la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca, en caso el deudor incumpla con su obligación. Así lo dispone el artículo 1111º del Código Civil. La prohibición se ha establecido en beneficio del deudor por cuanto podría incluir préstamos leoninos. El valor del bien dado en garantía podría ser muy superior a la deuda garantizada, con lo cual el acreedor resultaría beneficiado con perjuicio del deudor, adquiriendo el inmueble por un valor nimio. Con relación al derecho que tiene el acreedor de hacer vender judicialmente el bien, es importante tener en cuenta que este derecho no se ejercita solamente cuando el deudor no cumple con la obligación principal. Puede ocurrir que los bienes hipotecados se deterioren de modo tal que resulten insuficientes como garantía. En este caso, el acreedor está facultado, de acuerdo con el artículo 1110º del Código Civil, a pedir el cumplimiento de la obligación aunque no esté vencido el plazo. Si el deudor no cumple con la obligación o si no la garantiza a satisfacción del acreedor, este puede solicitar la venta judicial del bien. Ahora bien, un mismo inmueble puede ser hipotecado dos o más veces. Puede ocurrir que el crédito garantizado con una hipoteca posterior venza antes que el crédito garantizado con una anterior. El segundo acreedor hipotecario tendrá derecho a demandar la ejecución del bien hipotecado, pero no a cobrar primero, porque su garantía es segunda en rango. El primer acreedor hipotecario no tendrá derecho a cobrar aún, porque su crédito todavía no es exigible. ¿Cómo se garantiza el derecho del acreedor hipotecario preferente? Producido el remate, ¿se cancela la primera hipoteca? La versión original del artículo 739º del Código Procesal Civil señalaba que producido el remate y depositado el precio, el juez cancelaba todo 121
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