la deuda garantizada es un crédito inexistente. La crítica no tiene sustento porque la hipoteca puede garantizar obligaciones futuras, y los accesorios del crédito principal son obligaciones futuras. Lo que se requiere para efectos registrales es simplemente que dichas obligaciones sean determinables, y si así se especifica en los Registros Públicos, se cumple con la especialidad. Existe un tercer sector que tiene una posición intermedia. Si el deudor de la obligación principal es a su vez constituyente de la garantía, la hipoteca cubre todo el crédito —principal y accesorios—, así sobrepase el monto del gravamen inscrito en los Registros Públicos. En cambio, si el constituyente de la garantía es distinto del deudor, la hipoteca solo cubre hasta por el monto inscrito. Esta posición es discutible, porque es irrelevante que el constituyente de la hipoteca sea el deudor principal o no. El tema central es si se cumple con la especialidad de la hipoteca, para lo cual no interesa determinar quién constituyó la garantía. Las distintas posiciones se han visto reflejadas en diversos artículos de doctrina y decisiones judiciales. Sin embargo, la posición mayoritaria es que la hipoteca no se extiende más allá de la suma fijada en la garantía, por lo que el monto mayor al gravamen que pesa sobre el bien no resulta exigible con cargo a la hipoteca. De la información registral no es posible determinar con exactitud el monto de la responsabilidad hipotecaria. Es cierto que el monto del interés pactado debe inscribirse en los Registros Públicos, pero la tasa de interés puede cambiar y esto no se ve reflejado en el registro. Los intereses moratorios y otros gastos que cobran los acreedores tampoco aparecen en los Registros Públicos. Mucho menos las costas y costos, cuyo monto puede ser importante. ¿Cuál sería entonces la seguridad del tercero? 5. PERSECUCIÓN La persecución es consecuencia de la oponibilidad del derecho real de hipoteca. El supuesto es el del constituyente de la hipoteca, propietario del bien gravado, que lo vende a un tercero. El tercer adquirente conoce por la información registral que el inmueble estaba hipotecado. Sufre entonces el embate del acreedor hipotecario, a pesar que no tiene una relación jurídica con él. Además del artículo 1097º, los artículos 1109º y 1117º del Código Civil dan cuenta de la facultad persecutoria de la que goza el acreedor 118
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