monto del gravamen inscrito en los Registros Públicos, o solo la deuda hasta por el monto del gravamen. La discusión tiene importantes consecuencias prácticas, pues dependiendo de la posición que se adopte, pueden haber terceros seriamente perjudicados. El tema tiene relación con la especialidad de la garantía. Como se ha dicho, la especialidad es una característica de la hipoteca que consiste en que solo se pueden gravar bienes determinados y existentes —especialidad en cuanto al bien— y en garantía de obligaciones determinadas o determinables y hasta por montos determinados o determinables — especialidad en cuanto al crédito—. El fundamento de la especialidad radica básicamente en proporcionar seguridad a los terceros adquirentes del dominio del inmueble hipotecado, favoreciendo con ello la circulación de los bienes y propiciando el crédito en general. La idea es muy simple. Si los terceros no conocen la responsabilidad hipotecaria del inmueble, muy probablemente no adquirirán el bien o celebrarán contratos respecto de él, por miedo a perder su propiedad en caso el deudor incumpla su obligación frente al acreedor hipotecario. Difícilmente el deudor recibirá nuevos créditos con la garantía del mismo bien, porque los acreedores no tendrán la seguridad de ver satisfecho su crédito, ya que no tendrán cómo saber hasta por cuánto responde el inmueble. Una hipoteca sin gravamen conocido —o conocible — sería casi equivalente a una hipoteca oculta, es decir, una hipoteca que no es conocida, que no figura en los Registros Públicos. Para un sector, aunque en los Registros Públicos se establezca un monto determinado como gravamen, dicho monto puede aumentar conforme crece la obligación garantizada. El crédito crece por intereses, por primas y por costas y costos, y tal crecimiento es determinable por los terceros. En tal sentido, el aumento de la responsabilidad hipotecaria no atenta contra la especialidad de la hipoteca porque los adquirentes del inmueble o segundos y ulteriores acreedores hipotecarios pueden determinar el monto del crédito en base a la información registral. Para otro sector, la hipoteca cubre la deuda —principal y accesorios— solo hasta por el monto del gravamen inscrito en los Registros Públicos. La deuda puede crecer, pero dicho crecimiento está garantizado solo hasta por el monto del gravamen; monto que puede ser inclusive mayor que el de la deuda. Esta posición, a la cual nos adherimos, es cuestionada porque la hipoteca es un derecho accesorio y la parte del monto del gravamen que excede de 117
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