construcciones al constituirse la hipoteca o que se realicen con posterioridad, para que la garantía se extienda a ellas. Si las construcciones son hechas por un tercero la solución es la misma. La hipoteca se extiende porque igualmente se integran al bien. Un tema distinto es quién es dueño de las construcciones. Si el dueño del terreno hipotecado sobre el que un tercero edifica, opta por obligar al invasor a que le pague el terreno (artículo 941º del Código Civil), o si el invasor opta por pagar el valor del terreno (artículo 942º del Código Civil), la hipoteca igualmente se extiende a las construcciones, pero el nuevo propietario del bien hipotecado será un tercero, distinto del deudor. Respecto a los frutos, la hipoteca no se extiende a las rentas. La razón es muy simple: el Código Civil no las contempla. Si el bien hipotecado estuviera generando una renta, o se debiera un monto determinado por concepto de rentas al momento de la ejecución, el acreedor no tiene ningún derecho en razón de la hipoteca. ¿Cabe el pacto para que la hipoteca se extienda a las rentas debidas por los arrendatarios? No. El pacto al que se refiere el artículo 1101º del Código Civil es para que se excluyan de la hipoteca los conceptos que se mencionan en dicha norma, y no para que ingresen otros. 4.2. En cuanto al crédito Según al artículo 1107º del Código Civil, la hipoteca cubre el capital, los intereses que devenguen, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio. La hipoteca garantiza el principal del crédito, esto es, el capital. Este es justamente el objeto de la hipoteca. Por lo general el monto del gravamen —suma máxima hasta por la cual responde el bien hipotecado— coincide con el capital. Sin embargo, nada impide que la hipoteca cubra parte del capital. La responsabilidad hipotecaria sería entonces menor que el principal del crédito. En este caso, la hipoteca cubriría solamente la parte del capital que fue garantizado. Si el crédito principal genera intereses, ellos son cubiertos por la hipoteca. Lo anterior se justifica porque los intereses tienen el carácter de una prestación accesoria del crédito principal. La hipoteca garantiza ilimitadamente todos los intereses que genere el crédito, pero hasta por el monto del gravamen. Si el inmueble hipotecado se encuentra asegurado, las primas que el acreedor hipotecario pague por dicho seguro también estarán cubiertas por 115
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