contrato pueden permitir su diferenciación o separación. Esto se permite justamente porque las partes integrantes pueden, por excepción, ser objeto de derechos singulares. Así, sería posible que se hipoteque un edificio de diez pisos y que se excluyan de la garantía los pisos adicionales que se vayan construyendo, una vez que se constituya o regularice el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. El Código Civil no regula todos los supuestos de extensión de la hipoteca. En otras legislaciones la hipoteca se extiende, por ejemplo, a las mejoras que se introduzcan en el bien, a las construcciones sobre el inmueble hipotecado y a las rentas debidas por los arrendatarios. A pesar de la ausencia de regulación, en el Perú la hipoteca sí se extiende a las mejoras necesarias, útiles y de recreo. Las mejoras necesarias y útiles están incluidas en la hipoteca porque se integran al bien principal. Desde el momento en que se efectúan dichas mejoras pasan a formar parte del bien hipotecado. Se convierten en partes integrantes del bien, por lo que la hipoteca se extiende a ellas. Las mejoras de recreo no se integran necesariamente al bien hipotecado. Incluso así, la hipoteca se extiende a ellas porque serían accesorios los que están comprendidos en la hipoteca. Con respecto a las construcciones, el Código Civil se refiere a ellas como un caso de accesión industrial (artículos 941º a 945º). Allí se regulan los conflictos que puede haber cuando se edifica de buena o mala fe en terreno ajeno, cuando el propietario del suelo sobre el que se edifica obra de mala fe, cuando se invade con una edificación una propiedad vecina y cuando se edifica con materiales ajenos. El Código Civil no dice nada sobre las construcciones que hace el propietario sobre su propio terreno. En estricto no se trata de mejoras. Se trata de bienes que se van integrando al terreno. Los bienes con los que se construye una edificación se van uniendo poco a poco al terreno, se van incorporando a él. Las construcciones son entonces partes integrantes. Por tanto, la hipoteca se extiende a las construcciones que hace el propietario en su terreno hipotecado. ¿Es necesario que la edificación se inscriba en los Registros Públicos para que la hipoteca se extienda a ella? Claro que no. El Código Civil no dice que las partes integrantes del bien hipotecado deban estar inscritas. Lo mismo sucede cuando se hipoteca una casa y solo está inscrito el terreno, o con los accesorios —a los cuales la hipoteca también se extiende— que no se inscriben en los registros. Por mandato legal es suficiente que existan 114
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