hipotecado, en cuyo caso el constituyente debe ser usufructuario o titular del derecho que se hipoteca. Este requisito se justifica por cuanto la hipoteca puede terminar, en caso el deudor no cumpla con su obligación principal, en la venta judicial del bien o del derecho real inmobiliario dado en garantía. En tal sentido, es necesario que el constituyente cuente con el poder de disposición. Si no fuera dueño del inmueble que hipoteca, la garantía no produciría efecto. ¿Es válida la hipoteca constituida por un no propietario? Pensemos en el caso de una persona que vende su inmueble y el adquirente no inscribe su adquisición. Luego, el vendedor, que sigue figurando en Registros Públicos como propietario, hipoteca el bien a una persona. Si el adquirente de la hipoteca inscribe su garantía, ¿será eficaz la hipoteca frente a esta persona? Por la redacción del artículo 1099º, que establece como requisito de «validez» que la hipoteca sea constituida por el propietario del bien, parecería que se trata de un requisito esencial para la existencia del acto jurídico. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que para la legislación peruana no es un requisito de validez del acto jurídico contar con el poder de disposición, es decir, ser dueño del bien respecto del cual se celebra un acto de disposición. Por ejemplo, cuando una persona vende un bien que no le pertenece, el acto jurídico es válido, pero no produce efecto. Lo mismo sucede cuando un copropietario dispone del bien material de la copropiedad, aunque el artículo 978º del Código Civil diga que dicho acto solo será «válido» desde el momento en que se adjudica el bien al copropietario que dispuso del bien. No se trata de un requisito de validez. La hipoteca constituida por un no propietario no producirá efecto, pero será válida. Nada impediría, por ejemplo, que luego de celebrado el contrato de hipoteca el constituyente adquiera la propiedad del bien, en cuyo caso la garantía produciría efecto. La parte final del inciso 1º del artículo 1099º dice que la afectación podrá ser efectuada por quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley. Es el caso del representante que hipoteca el inmueble de propiedad de su representado. Para esto debe tenerse en cuenta que, según el artículo 156º del Código Civil, para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad. 3.2. Inscripción 109
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