La hipoteca otorga a su titular los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. En mérito del derecho de persecución, el acreedor tiene la facultad de perseguir el bien en manos de quien se encuentre, a fin de hacerlo ejecutar judicialmente y cobrarse la suma debida. La preferencia significa que el acreedor hipotecario tiene derecho a ver satisfecho su crédito antes que determinados acreedores. Es decir, el acreedor hipotecario cobra primero con cargo al precio de venta del bien hipotecado. La hipoteca, por último, otorga al acreedor el derecho a la venta judicial del bien gravado. Para tal efecto, el acreedor debe seguir un procedimiento de ejecución de garantías conforme a lo establecido en los artículos 720º al 724º del Código Procesal Civil. 2. CARACTERES La hipoteca es un derecho accesorio, indivisible, especial e inmobiliario. 2.1. Accesorio La hipoteca es accesoria del crédito garantizado. El propio artículo 1097º del Código Civil consagra este principio al establecer que la hipoteca se constituye en garantía del cumplimiento de cualquier obligación propia o de un tercero. La hipoteca está subordinada a la existencia, extensión y extinción del crédito garantizado. Será nula si lo es el crédito. La nulidad de la hipoteca, sin embargo, no acarrea la nulidad del crédito, ya que la nulidad de una obligación accesoria no conlleva la de la obligación principal (artículo 224º del Código Civil). Como consecuencia de la accesoriedad de la hipoteca, ella no puede existir sin su soporte necesario, que es el crédito que garantiza. Tampoco puede tener vida independiente del crédito que garantiza. Así, no se puede ceder la hipoteca sin que se ceda el crédito que garantiza. No obstante su carácter accesorio, el artículo 1104º del Código Civil permite que la hipoteca garantice obligaciones futuras o eventuales. La obligación futura y la obligación eventual son obligaciones inexistentes. La diferencia entre una y otra radica en que en la obligación futura está previsto el nacimiento de la prestación. Existe una relación que asegura el nacimiento de la prestación futura. En las obligaciones futuras no existen prestaciones aún, pero está previsto que surjan posteriormente en el marco de un contrato que ya existe. Es el caso de la obligación de pagar el precio en un contrato definitivo de compraventa. La relación previa es el 104
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