El sistema instaurado por el código francés no ha sido uniformemente seguido por las codificaciones posteriores. La institución creada por aquel código fue modificada en Francia por la ley de 23 de marzo de 1855, conforme a la cual no se puede oponer a tercero ningún derecho real que no esté previamente inscrito. El sistema que consideraba adquirido el derecho real como efecto de la inscripción, mira al interés general y al desarrollo del crédito territorial. El sistema de la tradición reviste una marcada inferioridad respecto del sistema francés. La tradición es un hecho que no está subordinado a formas especiales; se prueba como todo hecho; y desde el punto de vista de la publicidad es claramente ineficaz. La comisión reconoce la inferioridad de nuestro sistema, cuyos defectos se pueden sintetizar diciendo que construye una propiedad relativa al lado de la propiedad absoluta. La inscripción no asume más valor que el de un simple aviso que protege a los terceros que no han intervenido en el acto, pero no lleva en sí misma una verdadera sustantividad. No se concibe la vida de un sistema consolidado sobre la base de la inscripción, sin registro, sin títulos idóneos, que no existen en todas las regiones, sin notarios, sin abogados, sin clima propicio, para imponer el requisito de la inscripción con carácter de ineluctable obligatoriedad. La institución del registro fue implantada en el Perú hace casi medio siglo. No obstante los esfuerzos realizados, es lo cierto que no ha podido arraigarse en todo el país y que adolece de vacíos e imperfecciones que son insuperables a la acción de la voluntad. El Registro existente tiene el gravísimo defecto de ser personal. Su transformación requeriría, como condición insustituible, el catastro. Por eso, es imperativo prescindir del sistema germánico que ha organizado el dominio y los derechos reales sobre las bases de la publicidad y de la especialidad, atribuyendo a la primera valor y eficacia materiales. Ningún sistema teórico, por perfecto que sea, puede por sí solo resolver satisfactoriamente los hechos. No son paralelos el progreso legal y el adelanto moral de una nación. La propiedad de las cosas muebles se adquiere por la tradición, y el dominio de los inmuebles, por el contrato, con las restricciones derivadas de la institución del Registro. Felipe Osterling y Mario Castillo han advertido la vena francesa del pensamiento contractual de Olaechea. No debe olvidarse que don Manuel Pablo Olaechea Guerrero envío a su joven hijo, que no había cumplido los 21 años, a París para perfeccionarse en la Sorbona de la Rue Soufflon y recibir lecciones de los grandes maestros.903 Finalmente, según escribía Enrique García Sayán, mantuvo el código el sistema consensual y espiritualista procedente del código francés. Se consideró, con razón, que el régimen germano que exige la formalidad de la inscripción en el Registro Público para la validez de la compraventa de inmuebles, era inadaptable a nuestro medio, pues presupone una organización registral perfecta. Los inmuebles determinados se transfieren, 302
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