El código civil de Santa Cruz de 1836, copiado del francés en este punto, define a la compraventa en el artículo 1002.° como un contrato, celebrado por escritura pública o en forma privada, por el que se obliga uno a entregar una cosa, y otro a pagarla. Según el artículo 1003.° se perfecciona entre las partes, y el comprador adquiere la propiedad, desde que el vendedor conviene en la cosa y el precio, aunque la cosa no haya sido entregada, ni el precio pagado. Obviamente abraza la corriente espiritualista como la horma del zapato. De idéntica postura era el código civil de 1852 que consagraba en el artículo 1306.° que la compraventa (de bienes muebles e inmuebles) quedaba perfeccionada, desde que los contratantes convienen en la cosa y en el precio, aun cuando aquella no haya sido entregada ni el precio pagado. Agregaba, para más señas, en el artículo 1308.°: «En la venta simple pasa la propiedad de la cosa al comprador, aun antes de su entrega y pago del precio».866 Con el mismo espíritu de su precedente, el artículo 1172.° del código civil de 1936 consigna que la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario. Olaechea, ponente del libro V de las obligaciones, que patrocina la perfección de la compraventa a través de la traditio en la enajenación de bienes muebles, se mostrará partidario de la tesis espiritualista de cuño francés. Asevera que en el Code la propiedad de los inmuebles se transfiere como efecto inmediato de la convención. Conforme a este sistema, la obligación de entregar se reputa mentalmente ejecutada. Anota luego: «Por lo tanto, para efectos jurídicos en el campo de las obligaciones la obligación nace y muere en este sistema sin solución de continuidad, porque se considera perfecta, cumplida y ejecutada en el mismo momento de su formación».867 Incluso la mera convención atribuía los riesgos de pérdida de la cosa a cargo del propietario adquirente —res perit domino—, aun cuando no le hubiera sido entregado físicamente el bien. Empero, la introducción del registro con efectos erga omnes en Francia a partir de 1855 relativizó el criterio espiritualista. En efecto, a diferencia del puro consenso de voluntades, el registro brindaba la oponibilidad contra terceros. La inscripción constituía una forma de socialización del derecho puesto que mira el interés general y el desarrollo del crédito territorial.868 Dede reconocerse, como lo han hecho Max Arias Schreiber y Carlos Cárdenas, que desde 1925 Alfredo Solf y Muro propiciaba la obligación de la inscripción de la transferencia de inmuebles como acto constitutivo del dominio inmobiliario. Anotan ambos autores: 289
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgwMjMx