cosa a su estado inicial. De forma que el dueño no está en la obligación de recibir su predio aun cuando este sea de mayor valor, por cuanto el locatario tiene la obligación de entregar bien cierto. Si alguna consecuencia jurídica podría derivar del hecho del arrendatario de realizar mejoras, es el derecho del arrendador para pedir indemnización por la realización de actos que solo a él legítimamente le corresponde realizar. En realidad las indemnizaciones son a favor del dueño en contra del arrendatario, el cual no hizo mejoras necesarias en el predio agrícola. Las mejoras necesarias, en la opinión versada del jurista arequipeño Ildefonso Ballón, es que no son propiamente mejoras, «puesto que por ellas no se produce aumento alguno en el valor ni utilidad de la cosa, sino simple requisito para que esta cumpla su rol en el contrato». Y solo surge el derecho a indemnización por la omisión de realizar mejoras necesarias cuando el dueño le haya compelido a que las realice y el locatario no las haya efectuado. Habría que negar por completo el derecho al arrendatario para el cobro de las otras especies de mejoras como son las útiles o las de lujo y recreo, salvo pacto en contrario.618 Sin embargo, refiere Ildefonso Ballón que desde la otra perspectiva que resalta la función social del derecho, las mejoras son obligatorias. No solo para el locatario, sino también para el dueño. Puesto que según esta visión «el interés social se impone indiscutible». Expresa a continuación de una manera lúcida lo que significa esta nueva concepción del derecho, para aquellos años: [D]onde al lado del provecho privado, se destacan tal vez predominantes la utilidad común y el beneficio colectivo. Los principios modernos de la propiedad-función modifican las nociones del derecho clásico aplicables al pago de las mejoras. Siempre que estas impliquen una función más eficaz —por extensión o intensidad — de las cosas en el concurso de las necesidades e intereses del conjunto y de los del individuo, no puede referírsele en absoluto a la conveniencia privada; es decir que la susceptibilidad que las cosas tienen de mayor servicio no debe ser sacrificada al empeño limitado, circunstancial y acaso egoísta de su dueño titular actual. Expresión indiscutible de estos conceptos, bien que en un orden de ideas más general, es, ciertamente, la expropiación por utilidad pública, postulado que se puede afirmar que ya no es nuevo; sirviéndonos en forma más concreta, en corroboración de nuestra tesis, como ejemplo de rigurosa analogía con el problema del pago de mejoras, el caso del dueño de terrenos sin edificar, si son urbanos, o sin cultivo, si se trata de rústicos. La legislación, ya pudiera decirse, universal obliga al dueño en uno y otro de esos casos, mediante los impuestos progresivos en razón del tiempo de mantenimiento en suspenso de la utilización de la cosa, a que construya y que cultive, o luego que se haga insoportable ese gravamen, se deshaga de la cosa, 205
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